Публикация в газете "Ведомости" от 16.04.2019 г.

16 апреля 2019

Автор материала - Дмитрий Осипов, генеральный директор УК «ВЕЛЕС ТРАСТ»

«Небольшим проектам бизнес- и премиум-класса с хорошим инвестиционным потенциалом финансирование могут предоставить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и банки»

Жилые дома можно строить и вне закона о долевом строительстве. В этом случае запрещено привлекать средства покупателей до момента ввода в эксплуатацию. Небольшим проектам бизнес- и премиум-класса с хорошим инвестиционным потенциалом финансирование могут предоставить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и банки. Проектов, где строится 10 000–20 000 кв. м за пару лет, в Московском регионе может быть до 10 в год.

Любой стройке предшествует сложная подготовка: при необходимости сменить назначение земельного участка, подготовить и утвердить градостроительный план, провести большую работу по проектированию, получить разрешения на строительство. Этот этап банки обычно не финансируют, а затраты составляют от 20 до 50% общего бюджета строительства.

ЗПИФ, объединяющий деньги различных инвесторов, берет на себя финансирование этого этапа – предоставляет заем компании-застройщику. И оговаривает для себя право заключить после получения разрешения на строительство договор купли-продажи будущей недвижимой вещи на все квартиры и нежилые помещения. Выданный ранее заем будет зачтен в оплату этого договора. То есть ЗПИФ покупает права на все будущие построенные метры. Для застройщика это хороший вариант и гарантия получения фиксированного дохода. Тем более что в условиях меняющегося законодательства привлечь банковское финансирование удается не всем.

С момента получения разрешения на строительство уже ЗПИФ обращается в банк за кредитом. Проценты, как и для других заемщиков, сейчас около 12% годовых.

Почему это интересно банку? Он кредитует ЗПИФ на оплату договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. То есть банк финансирует поэтапный выкуп прав на будущие квартиры у застройщика. Деньги банк выделяет только после того, как застройщик подтвердит выполнение работ по этапу строительства, предоставив акты. Банк переводит деньги ЗПИФу, а ЗПИФ оплачивает транш по договору купли-продажи будущей вещи. Фонд – понятный заемщик, его деятельность регулируется ЦБ РФ.

Для банка здесь больше обеспечение кредита. При кредитовании по закону о долевом строительстве в залоге лишь права на земельный участок и права требования по счетам эскроу (а при неудачном ходе строительства деньги придется вернуть покупателям). Кредитуя ЗПИФ, он может взять в залог дополнительно права требования по договору купли-продажи будущей вещи, поручительство пайщиков, залог построенных квартир и нежилых помещений до момента их продажи конечным покупателям.

После завершения строительной фазы проекта все квартиры и нежилые помещения оформляются в собственность ЗПИФа, а он уже продает их конечным покупателям как готовые объекты. На первом этапе гасят кредит, затем фонд продает все остальные квартиры, формируя прибыль пайщиков. Компания-застройщик также получает свою часть прибыли – около 10% от сметы строительства. Прибыль пайщиков фонда зависит от конкретного проекта.

ЗПИФы и ранее достаточно часто выступали в качестве оптового покупателя квартир на этапе строительства. Сейчас развивается проект Дом.РФ по выкупу пулов квартир и апартаментов и последующей сдаче их в аренду, в этом проекте используется ЗПИФ. Но чаще ЗПИФы используются при финансировании строительства и покупки коммерческой недвижимости. Правда, большинство объектов находится в ЗПИФах для квалифицированных инвесторов, информация по которым не раскрывается.

Публичны только так называемые рентные фонды недвижимости, когда в составе активов находится торговый, офисный центр или складской комплекс. А паи фонда продаются широкому кругу инвесторов с ежемесячной выплатой дохода. Для инвесторов это, пожалуй, лучший вариант, доходность таких вложений превышает доходность банковских депозитов на 1–3 пункта.